Kredyt hipoteczny – wakacje kredytowe [PowerBI]

WSTĘP

9 czerwca 2022 r. Sejm przyjął Ustawę o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom. To co w niej najważniejsze to art. 73, w którym są opisane zasady na jakich zostaną udzielone wakacje kredytowe. Ustawa musi jeszcze przejść przez Senat, więc mogą zostać wprowadzone jeszcze jakieś poprawki. Aczkolwiek nie zakładam istotnych poprawek, ponieważ 445 posłów zagłosowało „za” tą ustawą. Poniżej podsumowanie najważniejszych informacji o wakacjach kredytowych na dzień 13 czerwca 2022 r.:

• Dotyczą kredytu udzielonego w walucie polskiej, z wyłączeniem kredytów indeksowanych lub denominowanych do waluty innej niż waluta polska.
• Zawieszenie spłaty kredytu przysługuje kredytobiorcy w okresie:
  • Od dnia 1 sierpnia 2022 r. do dnia 30 września 2022 r. – w wymiarze dwóch miesięcy.
  • Od dnia 1 października 2022 r. do dnia 31 grudnia 2022 r. – w wymiarze dwóch miesięcy;
  • Od dnia 1 stycznia 2023 r. do dnia 31 grudnia 2023 r. – w wymiarze miesiąca w każdym kwartale.
• Dotyczą tylko jednej umowy zawartej w celu nabycia nieruchomości przeznaczonej na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
• Wakacje kredytowe dotyczą zarówno części kapitałowej, jak i odsetkowej kredytu.
• Okres wakacji kredytowych nie jest traktowany jako okres kredytowania. Okres kredytowania oraz wszystkie terminy przewidziane w umowie ulegają przedłużeniu o okres wakacji kredytowych.
• Opłaty z tytułu ubezpieczeń należy regulować zgodnie z pierwotnym harmonogramem.

Na blogu staram się nie publikować wpisów w stylu „dziennikarskim” lub komentować decyzji politycznych. Byłby to z resztą temat na oddzielny wpis. Przyjmuję do wiadomości jakie są aktualne reguły gry (które uległy zmianie) i na ich podstawie podejmuje pragmatyczne decyzje podparte analizą finansową.

Z wakacji kredytowych zamierzam skorzystać w następujący sposób. Kwotę zaoszczędzoną dzięki wakacjom kredytowym przeznaczę na przedpłatę kredytu. Policzyłem, że potencjalny uzysk z takiej operacji w moim przypadku wyniesie od 28 tys. PLN do nawet do 61,5 tys. PLN mniej odsetek w całym okresie kredytowania.

Poniżej znajdują się szczegółowe informacje jak to policzyłem oraz jak wykorzystać udostępniony w poprzednim wpisie kalkulator w PowerBI, gdzie znajduje się także krótki opis jak korzystać z kalkulatora. Sam kalkulator załączam jakby co jeszcze raz na końcu tego wpisu.

ZAŁOŻENIA

Na potrzeby kalkulacji potencjalnego uzysku z wakacji kredytowych przyjąłem następujące założenia:

• Łącznie nie zapłacę następujących 8 rat kredytowych:
  • Sierpień, wrzesień, październik, listopad 2022 r.
  • Styczeń, kwiecień, lipiec, październik 2023 r.
• Dla uproszczenia kalkulacji zakładam, sumę wszystkich 8 rat kredytowych przedpłacę od razu „dzisiaj”. Wynika to z tego, że chcę oszacować wpływ na sumę odsetek w całym okresie kredytowania i potrzebuję zachować porównywalność okresu kredytowania.
• Zakładam, że stawka WIBOR wynosi tyle samo w całym okresie kredytowania. Założenie potrzebne do zachowania porównywalności.
• Kalkulację wykonam „dzisiaj”, i też wartości z dzisiaj przyjmuje do dalszych obliczeń.
• Wartości będą zaokrąglane w górę do pełnych tysięcy lub do 0,25% na potrzeby wykorzystania kalkulatora PowerBI.
• WIBOR 6M na dzień 10 czerwca 2022 r. wynosi 7,03%. Do dalszych obliczeń przyjmę wartość 7,0%.
• Obliczenia są przedstawione dla raty równej.
• Przedpłaty obniżają wartość raty kredytowej.

ANALIZA

Na początku sprawdźmy najważniejsze parametry mojego kredytu hipotecznego:

• Kapitał pozostały do spłaty wynosi 541.675,69 PLN. Do dalszych obliczeń przyjmę wartość 542.000 PLN.
• Aktualne oprocentowanie wynosi 5,93% (historyczny WIBOR 6M z lutego 2022 r. + 2,1% MARZA). Do dalszych obliczeń przyjmę wartość 6,0%.
• Liczba pozostałych rat w miesiącach wynosi 346.
• Data aktualizacji oprocentowania to sierpień 2022 r. Znaczy to, że rata kredytowa za sierpień 2022 r. będzie jeszcze obliczona po „starej” stawce WIBOR 6M, natomiast rata kredytowa za wrzesień 2022 r. oraz wszystkie kolejne będą już płatne po „aktualnej” stawce WIBOR 6M.

Pierwszym krokiem jest oszacowanie wartości równej sumie wszystkich wakacji kredytowych od kwoty kredytu 542.000 PLN. W moim przypadku będzie to:

• Jedna rata przy oprocentowaniu 6% równa 3.297 PLN
• Siedem rat przy oprocentowaniu 9,0% (7,0% WIBOR 6M + 2,1% MARZA zaokrąglone w dół) równa 4.396 PLN każda.
• Łącznie suma wakacji kredytowych wynosi 34.069 PLN. Na potrzeby dalszych obliczeń zaokrąglimy to do kwoty 34.000 PLN, która zostanie wykorzystana jako przedpłata.

W związku z powyższym musimy porównać 3 teoretyczne kredyty:

• Aktualny kredyt – oprocentowanie równe 6,0%, kwota kredytu 542.000 PLN, okres kredytu 346 miesięcy.
• Kredyt po wzroście oprocentowania – oprocentowanie równe 9,0%, kwota kredytu 542.000 PLN, okres kredytu 346 miesięcy.
• Kredyt po wzroście oprocentowania oraz przedpłacie – oprocentowanie równe 9,0%, kwota kredytu 508.000 PLN, okres kredytu 346 miesięcy.

Powyższe wartości wyglądają następująco po wprowadzeniu ich do kalkulatora PowerBI.

Na podstawie wyników z kalkulatora PowerBI moja aktualna rata wynosi 3.297 PLN a od września wyniesie 4.396 PLN. Dokonując przedpłaty w kwocie równej 34.000 PLN moja rata kredytu zmaleje o 276 PLN do kwoty 4.121 PLN.

Zobaczmy teraz jaki wpływ mają dokonane przedpłaty na łączną sumę odsetek w całym okresie kredytu. Przy aktualnym oprocentowaniu suma odsetek wynosi 598.775 PLN. Po aktualizacji oprocentowania suma odsetek wzrośnie aż o 64%, czyli wyniesie 979.142 PLN. Po dokonaniu przedpłaty w kwocie równej 34.000 PLN suma odsetek do spłaty w okresie kredytu wyniesie 917.720 PLN. Daje to potencjalny uzysk w kwocie 61.422 PLN.

PODSUMOWANIE

Wynik tego ćwiczenia, tj. potencjalny uzysk w kwocie ok 61,5 tys. PLN bardzo zalezy od przyjętych założeń. Największy wpływ ma przyjęta wartość oprocentowania dzisiejsza oraz przyszła, która jest stała w całym okresie kredytu. Trzeba jasno powiedzieć, że oprocentowanie 9% w całym okresie kredytu wydaje się dosyć wysokie aczkolwiek nie jest to scenariusz nierealny.

Dla porównania:

• Gdybym przyjął oprocentowanie dzisiejsze na poziomie 3% a przyszłe na poziomie 6% to potencjalny uzysk na sumie zaoszczędzonych odsetek wyniósłby ok 28 tys. PLN.
• Gdybym przyjął oprocentowanie dzisiejsze oraz przyszłe na poziomie 6% to potencjalny uzysk na sumie zaoszczędzonych odsetek wyniósłby ok 37.5 tys. PLN.
• Gdybym przyjął oprocentowanie dzisiejsze na poziomie 9% a przyszłe na poziomie 12% to potencjalny uzysk na sumie zaoszczędzonych odsetek wyniósłby ok 112 tys. PLN.

Widać bardzo dobrze, że „rozstrzał” wyniku jest bardzo duży i wrażliwy na przyjęty poziom oprocentowania. Trzeba być świadom pewnych uproszczeń oraz ich wpływu na wynik analizy.

Trudno o lepsze oszacowanie powyższego ćwiczenia. Niestety nie ma osoby, która jest w stanie przewidzieć przyszłe wartości inflacji / stopy referencyjnej NBP / stawki WIBOR. Realny uzysk (oszczędności na odsetkach) na operacji przedpłaty można poprawnie policzyć dopiero po zakończeniu kredytu, ponieważ dopiero wtedy będziemy znać wszystkie niezbędne wartości do obliczeń, czyli wartości stawek WIBOR.

Nie zmienia to faktu, że kredyt hipoteczny lub inne zobowiązania warto przedpłacać, jeżeli mamy takie możliwości finansowe oraz nasza sytuacja płynnościowa nie zostanie nadwyrężoną.

Zachęcam do regularnych miesięcznych przedpłat kredytu hipotecznego co opisałem szczegółowo w tym wpisie.