Nieruchomości – ceny nominalne vs realne [PowerBI]

WSTĘP

Ten wpis będzie pierwszym z serii kilku wpisów o nieruchomościach. W następnych wpisach zamierzam podzielić się swoim podejściem do inwestowania w nieruchomości oraz pokazać wyniki dwóch inwestycji, które zrealizowałem.

Zacznijmy jednak od początku – jak kształtują się ceny nieruchomości mieszkaniowych? NBP udostępnia bardzo dobrą bazę danych z historią sięgającą aż 3 kwartału 2006 r. Na jej podstawie można wyciągnąć wiele ciekawych wniosków oraz zobaczyć jak ten rynek wygląda w dłuższym horyzoncie czasowym niż tylko „dzisiaj”.

Kiedy rozmawiamy o cenach najczęściej mówimy o cenach nominalnych. Czyli aktualnych oraz bieżących cenach dzisiejszych nieruchomości. Są one wypadkową bardzo wielu czynników zarówno po stronie popytu jak i podaży. W tym wpisie nie komentuje aktualnych cen nominalnych, które wzrosły istotnie w okresie ostatnich 2 lat.

Wspomnę tylko, że zupełnie inne postrzeganie na rynek nieruchomości mają klienci indywidualni oraz inwestorzy instytucjonalni:

• Klient indywidualny zapewne powie, że ceny nieruchomości dzisiaj są bardzo wysokie (w najgorszym wypadku powie, że nieruchomości są drogie).
• Klient instytucjonalny patrzy na możliwą do uzyskania stopę zwrotu przy aktualnych cenach. Dopóki model biznesowy się „spina” to będzie inwestował. Wg raportu przygotowanego przez bank UBS, Global Real Estate Bubble Index 2021, rynek nieruchomości w Warszawie nie jest przewartościowany. W raporcie używa się pojęcia fair value, czyli wartość godziwa. W uproszczeniu wartość godziwa to taka, która jest akceptowalna przez obie strony transakcji (cena nie faworyzuje żadną ze stron transakcji) lub nie ma znamion spekulacyjnej.

ZAŁOŻENIA

Poniżej znajduje się opis założeń poczynionych na potrzeby analizy:

• Jako punkt startowy do swojej analizy przyjąłem ostatnią dostępną datę cen nieruchomości, czyli 3 kwartał 2006 r. Na ten moment w czasie ceny nieruchomości powinny być jeszcze nagłymi i dużymi wzrostami cen, które potem zwiastowały kryzys 2008 r. – 2009 r.
• Wszystkie dane są na poziomie kwartałów.
• Wyznaczając indeksy cen nominalnych oraz realnych, wszystkie ceny odnoszą się do 3 kwartału 2006 r.
• Używam dwóch indeksów cen realnych:
  • Cena realna skorygowana (deflowana) o inflację CPI.
  • Cena realna skorygowana (deflowana) o przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw.

CENY NIERUCHOMOŚCI NOMINALNE VS REALNE

Warto jest rozumieć czym są ceny realne i czym się różnią od cen nominalnych. Najprościej mówiąc, cena realna jest to cena nominalna skorygowana o danych wskaźnik cen. Najczęściej stosuje się inflację CPI. W związku z powyższym wzór na cenę realną przedstawia się następująco.

Zmiana ceny realnej = (1 + zmiana ceny nominalnej) / (1 + wskaźnik cen) -1

Wykorzystując przykład inflacji, cena realna pozwala stwierdzić czy cena danego dobra rośnie wolniej lub szybciej niż średni poziom cen w gospodarce. Czyli mówimy o zmianie relatywnej względem danego wskaźnika. Aby to lepiej zrozumieć rozważmy sobie dwa proste przykłady.

Przykład 1:

• Cena nieruchomości wzrosła z 500.000 PLN do 550.000 PLN. Jest to wzrost nominalny o 10%.
• Inflacja w tym samym okresie wyniosła 6%.
• W ujęciu realnym cena nieruchomości wzrosła o 3,8% [(1 + 10%) / (1 + 6%) – 1].

Przykład 2:

• Cena nieruchomości wzrosła z 500.000 PLN do 550.000 PLN. Jest to wzrost nominalny o 10%.
• Inflacja w tym samym okresie wyniosła 15%.
• W ujęciu realnym cena nieruchomości zmalała o 4,3% [(1 + 10%) / (1 + 15%) – 1].

Teraz zobaczmy przykład na realnych danych, który możecie zobaczyć poniżej w raporcie PowerBI. Przeanalizujemy sytuację Warszawy patrząc na ceny transakcyjne na rynku pierwotnym. Skupimy się na dwóch punktach czasowych, 3 kwartale 2006 r. oraz 1 kwartale 2022 r.

• Średnia cena nieruchomości za m2 w 3 kwartale 2006 r. wynosi 5.605 PLN.
• Średnia cena nieruchomości za m2 w 1 kwartale 2022 r. wynosi 12.412 PLN.
• W ujęciu nominalnym ceny nieruchomości wzrosły w powyższym okresie o ok 121% (12.412 / 5.605 – 1).  
• Skumulowana inflacja CPI w powyższym okresie wyniosła ok 50% .
• Skumulowany wzrost przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw w powyższym okresie wyniósł ok 140% (z ok 2.624 PLN do 6.295 PLN). 

W ujęciu realnym:

• Posługując się inflacją CPI ceny nieruchomości wzrosły o ok 47% [(1 + 121%) / (1 + 50%) – 1]. To znaczy, że przeciętnie ceny nieruchomości rosły szybciej niż inflacja CPI.
• Posługując się przeciętnym wynagrodzeniem w sektorze przedsiębiorstw ceny nieruchomości zmalały o ok 8% [(1 + 121%) / (1 + 140%) – 1]. To znaczy, że ceny nieruchomości rosły wolniej niż przeciętne wynagrodzenie.

To teraz spróbujmy odpowiedzieć sobie na pytanie – czy ceny nieruchomości rosną? To zależy:

• W ujęciu nominalnym – tak, w szybkim tempie. Średnioroczny wzrost cen nieruchomości wynosi ok 5,3%.
• W ujęciu realnym względem inflacji CPI – tak, w średnim tempie. Średnioroczny wzrost cen nieruchomości wynosi ok 2,5%.
• W ujęciu realnym względem przeciętnego wynagrodzenia – nie. Średnioroczny spadek cen nieruchomości wynosi ok 0,5%.

Jako średnioroczną zmianę ceny przyjąłem formułę CAGR, czyli w uproszczeniu [ZMIANA ^ (1 / CZAS) – 1].

RAPORT POWERBI

Raport w PowerBI posiada dwie zakładki:

• INDEKS 3Q 2006 = 100 – przedstawia ceny nieruchomości w postaci indeksu, tj. wszystkie dane historyczne są w relacji do ceny z 3 kwartału 2006 r.
• CENY NOMINALNE – przedstawia nominalne ceny nieruchomości od 3 kwartału 2006 r. do 1 kwartału 2022 r. Zastosowałem następujące skróty w legendzie:
  • RPO – rynek pierwotny ceny ofertowe
  • RPT – rynek pierwotny ceny transakcyjne
  • RWO – rynek wtórny ceny ofertowe
  • RWT – rynek wtórny ceny transakcyjne

Filtry dostępne w raportach:

• ZAKRES DAT – możliwość nałożenia ograniczenia na zakres danych.
• INDEKS – NAJNOWSZA DATA – wartość indeksu na datę 3 kwartał 2022 r. (dostępny tylko w raporcie INDEKS 3Q 2006 = 100).
• CENA – NAJNOWSZA DATA – wartość ceny nominalnej na datę 3 kwartał 2022 r. (dostępny tylko w raporcie CENY NOMINALNE).
• MIASTO – 17 największych miast w Polsce. Można wybrać kilka miast jednocześnie, należy kliknąć na miasta jednocześnie trzymając na klawiaturze przycisk ctrl.
• INDEKS CENY – do wyboru są 3 indeksy cen (dostępny tylko w raporcie INDEKS 3Q 2006 = 100):
  • NOMINALNY – indeks cen nominalnych.
  • REALNY – CPI – indeks cen realnych skorygowanych o inflację CPI.
  • REALNY – WYN – indeks cen realnych skorygowany o przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw.
  • Można wybrać kilka indeksów jednocześnie, należy kliknąć na indeks jednocześnie trzymając na klawiaturze przycisk ctrl .
• CENA – do wyboru cena ofertowa lub transakcyjna (w raporcie CENY NOMINALNE można wybrać obie ceny jednocześnie, należy kliknąć jednocześnie trzymając na klawiaturze przycisk ctrl).
• RYNEK – do wyboru rynek pierwotny lub wtórny (w raporcie CENY NOMINALNE można wybrać oba rynki jednocześnie, należy kliknąć jednocześnie trzymając na klawiaturze przycisk ctrl).

W celu bardziej optymalnego przeglądu raportu PowerBI polecam przeglądanie w opcji full-screen, poprzez kliknięcie na strzałkę w prawym dolnym rogu raportu. Na telefonie komórkowym raport wyświetla się lepiej po przekręceniu telefonu do poziomu. 

Raport jest w pełni interaktywny, czyli można kliknąć na każdą pozycję (w tym na wartości legendy) a raport dostosuje się automatycznie.

UWAGA: Jak czytać wartość indeksu w powerBI? Np. indeks o wartości 2 oznacza, że ceny wzrosły o 100% [(2 – 1) * 100%].