Nieruchomości – cena realna [PowerBI]

WSTĘP

Mogliście już wcześniej zapoznać się z wpisem dotyczącym kształtowania się cen realnych nieruchomości mieszkaniowych. Cena realna jest to cena nominalna skorygowana o danych wskaźnik cen, najczęściej inflację CPI. W długim okresie ceny nieruchomości dobrze bronią się przed inflacją, czyli cena nieruchomości rośnie przynajmniej w tempie inflacji lub szybciej.

W wyżej wymienionym wpisie analizowałem ceny nieruchomości od 2006 r. do 2022 r., przy czym momentem referencyjnym analizy był tylko 2006 r. A co, jeśli chcielibyśmy sprawdzić cenę naszej nieruchomości w innym okresie? Czy dzisiejsza cena nieruchomości obroniła się przed inflacją? Z takim właśnie pytaniem napisał do mnie jeden z czytelników o imieniu Jacek, treść wiadomości poniżej.

„Taki pomysł: jakbyś dorzucił jeszcze kalkulator wycen mieszkań z uwzględnieniem inflacji CPI… my kupowaliśmy 2 nieruchomości w 2013 i 2017 i fajnie by móc ocenić wzrost cen wyczyszczony z CPI”

Myślenie w kategoriach ceny realnej (zamiast nominalnej) pozwala lepiej zrozumieć otaczający nas świat. Wykonajmy teraz proste ćwiczenie umysłowe. 

Załóżmy, że kupiliśmy ziemię / działkę po średniej cenie rynkowej za m2 o łącznej cenie X. Po 10 latach średnia cena rynkowa za m2 wzrosła o 100%, czyli nasza ziemia / działka kosztuje 2X. Czy jesteśmy bogatsi? Nominalnie cena ziemi wzrosła o 100% do poziomu 2X. W naszej kieszeni zobaczymy więcej pieniędzy o X. Ale czy za te pieniądze możemy kupić więcej ziemi niż 10 lat temu? Nie! Cały czas możemy kupić (tylko) tyle samo ziemi co 10 lat temu, ponieważ wszystkie pozostałe ziemie / działki także wzrosły o 100%.  

Na końcu wpisu znajdziecie kalkulator w PowerBI, który wycenia jedną konkretną nieruchomość po oczyszczeniu z inflacji CPI.

REALNA CENA NIERUCHOMOŚCI

Aby policzyć realną cenę nieruchomości należy znać następujące parametry:

• Datę zakupu nieruchomości
• Cenę nieruchomości z daty zakupu
• Cenę nieruchomości dzisiaj

Data zakupu nieruchomości jest nam potrzebna, aby wyznaczyć skumulowaną wartość inflacji CPI od daty kupna nieruchomości do dzisiaj. Ceny nieruchomości z daty zakupu oraz dzisiaj są nam potrzebne, aby wyznaczyć realną cenę nieruchomości po uwzględnieniu skumulowanej inflacji.

Zróbmy następujący przykład:

• Skumulowana inflacja – 77,7%
• Cenę nieruchomości z daty zakupu – 500.000 PLN
• Cenę nieruchomości dzisiaj – 1.000.000 PLN

Nominalna zmiana ceny nieruchomości wynosi 100% (1.000.000 / 500.000 – 1). Realna zmiana ceny nieruchomości wynosi 12,5% [(1 + 100%) / (1 + 77,7%) – 1].

W związku z powyższym realna cena nieruchomości dzisiaj wynosi 562.718 PLN [500.000 PLN * (1 + 12,5%)]. Realny wzrost ceny nieruchomości wynosi tylko 62.718 PLN względem nominalnego wzrostu ceny aż o 500.000 PLN.

REALNA CENA NIERUCHOMOŚCI – GRÓJECKA

Na podstawie mojej nieruchomości w Warszawie przy ul. Grójeckiej pokażę Wam jak oprócz policzenia realnej ceny nieruchomości można jeszcze zrobić prostą analizę typu „co jeśli” przy użyciu załączonego kalkulator w PowerBI.

Tak jak wspominałem w poprzednim wpisie nieruchomość przy ul. Grójeckiej kupiłem w pierwszym kwartale 2019 r. za łączną cenę 480.000 PLN (uwzględnia koszty remontu oraz koszty transakcyjne). Dzisiaj gdybym miał ją wystawić na sprzedaż to myślałem o cenie ok 540.000 PLN. Zobaczmy czy w tym wariancie cena mojej nieruchomości „obroniła” się przed inflacją CPI. 

Okazuje się, że nie. Realna zmiana ceny mojej nieruchomości wynosi -9,9%. Oznacza to, że realna cena mojej nieruchomości jest poniżej łącznej ceny za jaką ją kupiłem w 2019 r. i wynosi 432.269 PLN. 

Od razu nasuwa się pytanie, jaka musiałaby być cena nieruchomości dzisiaj, aby cena ta pokryła skumulowaną inflację? Po szybkiej metodzie prób i błędów manipulując nominalną ceną nieruchomości dzisiaj tak, aby realna zmiana ceny nieruchomości w % była równa zero (lub bardzo blisko zera), otrzymujemy wynik jak poniżej na zdjęciu. Okazuje się, że musiałbym wystawić na sprzedaż swoją nieruchomość po cenie ok 600.000 PLN, aby cena nominalna pokryła inflację.

KALKULATOR POWERBI

Poniżej znajduje się kalkulator w PowerBI. Należy wprowadzić dane dla 3 parametrów w pierwszej kolumnie:

• Data zakupu nieruchomości -> lista rozwijalna, najstarsza data to I kw. 2001 (ostatnia dostępna wartość CPI)
• Cena nieruchomości nominalna – na datę zakupu -> wartość od 50.000 do 1.500.000, interwał 5.000
• Cena nieruchomości nominalna – dzisiaj -> wartość od 50.000 do 1.500.000, interwał 5.000