Nieruchomości – wycena [Excel]

WSTĘP

Każda inwestycja w nieruchomość na wynajem nieuchronnie oznacza… kupno nieruchomości. To powoduje, że musimy uzgodnić cenę nieruchomości ze stroną sprzedającą. Teoretycznie, aby do transakcji doszło to obie strony muszą zaakceptować daną cenę. Oznacza to, że cena powinna być na warunkach rynkowych a obie strony powinny być dobrze poinformowane o przedmiocie transakcji.

Tyle z teorii, w praktyce rzadko kiedy można się spotkać z tak pięknym przypadkiem jak opisanym powyżej. Głównym problemem jest odpowiedzenie na następujące pytania. Ile dana nieruchomość kosztuje? Jak wycenić nieruchomość? Jaka jest cena nieruchomości, która by odpowiadała jej wartości?

Pokażę Wam różne metody wyceny nieruchomości. Zarówno te tradycyjne, nowoczesne jak i analityczne:

• Podejście przychodowe – metoda oparta na analizie ilościowej.
• Operat szacunkowy – wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę.
• Mapy ciepła – analiza porównawcza.
• Wyceny on-line – kalkulatory internetowe.

Każda z przedstawionych metod zawiera wady i zalety. Przyjęło się, że operat szacunkowy jest najbliższy prawdy odpowiedzi na pytanie, ile wynosi cena nieruchomości na podstawie aktualnych warunków rynkowych. Jednakże cenę transakcji uzgadniamy przed wykonaniem operatu szacunkowego. Kiedy kupujemy nieruchomość z pomocą kredytu hipotecznego najczęściej zlecamy wykonanie operatu szacunkowego już po podpisaniu umowy wstępnej.

Dlatego warto jeszcze przed podpisaniem umowy kupna nieruchomości dokonać wyceny nieruchomości różnymi metodami, aby zweryfikować cenę ofertową oraz poznać możliwy zakres cen dla danej nieruchomości.

Po poznaniu powyższych metod wyceny nieruchomości porównamy wyceny mojej nieruchomości typu kawalerka na wynajem przy ul. Grójeckiej w Warszawie.

Na końcu wpisu jest załączony plik MS Excel przedstawiający wycenę nieruchomości metodą przychodową.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI – PODEJŚCIE PRZYCHODOWE

TEORIA

Standardowym zabiegiem jest liczenie stopy zwrotu z nieruchomości zakładając pewien poziom kosztów oraz przychodów dla danej ceny nieruchomości. Wzór na stopę zwrotu ROI (return on investment) w skali rocznej wygląda następująco.

ROI = (PRZYCHODY – KOSZTY) * 12 / CENA NIERUCHOMOŚCI

Można na ten wzór patrzeć z innej strony, mianowicie można określić cenę nieruchomości zakładając pewien poziom kosztów, przychodów oraz stopy zwrotu z inwestycji. W ten sposób także możemy wycenić nieruchomość. Z punktu widzenia matematyki trzeba powyższy wzór obustronnie pomnożyć przez CENA NIERUCHOMOŚCI oraz obustronnie podzielić przez ROI. W ten sposób wzór na wycenę nieruchomości wygląda następująco.

CENA NIERUCHOMOŚCI = (PRZYCHODY – KOSZTY) * 12 / ROI

O ile przychody i koszty generowane przez nieruchomość jesteśmy w stanie całkiem dobrze oszacować, rodzi się pytanie jaką przyjąć stopę zwrotu? Odpowiedź jest równie prosta co trudna, trzeba przyjąć naszą oczekiwaną stopę zwrotu z inwestycji. Zanim doprecyzujemy tą odpowiedź zobaczmy jak w praktyce działa nasz wzór w zależności od ROI.

Relacja jest następująca:

• Im wyższe ROI tym niższa cena nieruchomości.
• Im niższe ROI tym wyższa cena nieruchomości.

Załóżmy, że nasza inwestycje generuje miesięcznie przepływ netto (przychody – koszty) w kwocie 1.000 PLN. W skali roku daje to 12.000 PLN netto:

• Inwestor ma oczekiwane ROI w wysokości 1% – cena nieruchomości wyniesie 1.200.000 PLN.
• Inwestor ma oczekiwane ROI w wysokości 5% – cena nieruchomości wyniesie 240.000 PLN.
• Inwestor ma oczekiwane ROI w wysokości 10% – cena nieruchomości wyniesie 120.000 PLN.

Dosyć naturalnie można przełożyć powyższe liczby i wzór na bardziej prosty język. Im mam wyższe wymagane ROI, tym muszę zapłacić mniej za dany przedmiot, aby osiągnąć moje wymagane ROI.

Stąd właśnie mogą brać się różne oferty kupna nieruchomości w zależności od inwestora. Jeden inwestor ma dostęp do innego rodzaju inwestycji, które osiągają ROI na poziomie 8%-9%. Dlatego jego oczekiwana stopa zwrotu może być wyższa i wynosić ok 10%. Nie opłaca mu się inwestować poniżej takiego progu. Drugi inwestor ma mniejsze oczekiwania i oczekuje po prostu średniej rynkowej stopy zwrotu z wynajmu nieruchomości na poziomie 4%-6%.

Nie dziwcie się, jeżeli różne osoby zaproponują Wam różną cenę za Waszą nieruchomość. Wynika to właśnie z powyższego mechanizmu. Ja zawsze patrzyłem na oferowane ceny nieruchomości przez taki pryzmat i byłem w stanie stwierdzić, kto ma realne a kto nierealne oczekiwania co do oczekiwanej stopy zwrotu lub oczekiwanych przychodów.

PRZYKŁAD

Wykorzystując podejście przychodowe musimy do wyceny nieruchomości podać 5 parametrów:

• Przychody w skali miesiąca.
• Koszty w skali miesiąca.
• Oczekiwane ROI.
• Okres najmu w skali roku.
• Prawdopodobieństwo danego scenariusza.

W załączonym na końcu wpisu pliku MS Excel zobaczycie powyższe pola do uzupełnienia. Ponieważ życie nas uczy, że mogą zrealizować się różne scenariusze plik MS Excel także to uwzględnia. Ja przyjmuję w swoich analizach 3 scenariusze: optymistyczny, bazowy, pesymistyczny. Przy czym od razu warto zaznaczyć, że nie należy być zbyt optymistycznym w swoich prognozach lub założeniach. Poniższe zdjęcie przedstawia tabelkę z parametrami do uzupełnienia zaznaczonymi kolorem niebieskim.

Na potrzeby przykładu przyjąłem następujące założenia dla nieruchomości o powierzchni 60 m2 z 4 pokojami na wynajem oraz miesięcznymi kosztami na poziomie 1.000 PLN:

• Scenariusz optymistyczny:
  • Prawdopodobieństwo – 10%
  • Cena za pokój – 1.100 PLN
  • Okres najmu – 12 miesięcy
  • Oczekiwana rentowność – 6%
• Scenariusz bazowy:
  • Prawdopodobieństwo – 60%
  • Cena za pokój – 950 PLN
  • Okres najmu – 11 miesięcy
  • Oczekiwana rentowność – 6%
• Scenariusz pesymistyczny:
  • Prawdopodobieństwo – 30%
  • Cena za pokój – 850 PLN
  • Okres najmu – 10 miesięcy
  • Oczekiwana rentowność – 6%

W pliku MS Excel w kolumnie o nazwie „Cena” zobaczymy wycenę nieruchomości dla zakładanych parametrów. W scenariuszu optymistycznym cena wynosi 680.000 PLN, w scenariuszu bazowym 513.333 PLN, w scenariuszu pesymistycznym 400.000 PLN.

Aby oszacować finalną cenę nieruchomości należy policzyć średnią ważoną otrzymanych cen oraz przyjętego poziomu prawdopodobieństwa realizacji scenariusza. W naszym przykładzie finalna cena nieruchomości wynosi 496.000 PLN (680.000 * 10% + 513.333 * 60% + 400.000 * 30%). W przeliczeniu na m2 cena wynosi 8.267 PLN.

W załączonym pliku MS Excel zobaczycie 3 tabelki pomocnicze, które przedstawiają wszystkie możliwe wyceny w zależności od przyjętych przychodów z 1 pokoju (wiersze) oraz oczekiwanej stopy zwrotu (kolumny). Tabelki przedstawiają wycenę nieruchomości ze względu na przyjęty okres najmu, tj. 12 miesięcy, 11 miesięcy lub 10 miesięcy.

W pliku MS Excel wprowadziłem obsługę liczby pokoi w nieruchomości. Jeżeli ktoś ma na wynajem nieruchomość typu kawalerkę z ceną najmu wyższa niż 1.400 PLN, np. 3.000 PLN, to może w pliku MS Excel podać ekwiwalent ceny najmuj jako 3 pokoje oraz cenę za pokój w wysokości 1.000 PLN. Efekt wyceny będzie dokładnie taki sam.

Zaletą wyceny nieruchomości za pomocą podejścia przychodowego jest jej adekwatność do sytuacji. Bierzemy pod uwagę to na czym inwestorowi zależy najbardziej, czyli oczekiwanym przepływom finansowym. Jeszcze przed pandemią COVID naturalną sytuacją było to, że pomimo wysokich cen nominalnych nieruchomości nadal opłacało się kupować mieszkania, ponieważ posiadały one zdolność do generowania przepływów finansowych o zadowalającej stopie zwrotu. Jest to kolejny dobry przykład do zrozumienia w inwestowaniu różnicy pomiędzy ceną a wartością. Cenę płacimy a wartością jest aktywo generujące przychody na zadowalającym poziomie.

Wadą tej metody jest oczywiście bazowanie na założeniach. Jeżeli przyjmiemy zbyt optymistycznie założenia to w obliczu zmiany warunków rynkowych jako inwestor możemy ponieść duże straty. Nasze założenia powinny być konserwatywne, tj. powinny przedstawiać podejście ostrożnościowe.

Można powiedzieć, że wadą takiego podejścia jest brak uwzględnienia cech jakościowych mieszkania. Stan techniczny oraz wykończenie mieszkania, posiadanie garażu lub balkonu, etc. Jest to oczywiście prawda, jednakże cena najmu powinna już odzwierciedlać wspomniane wyżej cechy nieruchomości. Inaczej mówiąc im nieruchomość jest bardziej atrakcyjna do najmu tym cena najmu powinna być wyższa.

Cechy jakościowe nieruchomości można uwzględnić w modelu opartym na przepływach finansowych, aczkolwiek jest to już o wiele trudniejsza analiza. Taką właśnie analizę przeprowadzają wyceniarki on-line opisane w dalszej części wpisu.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI – OPERAT SZACUNKOWY

Podstawami prawnymi sporządzenia wyceny nieruchomości są następujące przepisy prawa:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarcze nieruchomościami
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wraz z rozporządzeniami zmieniającymi

Wyróżnia się następujące metody wyceny:

• Podejście porównawcze – możliwe jest podejście oparte o porównywanie parami, analizę statystyczną oraz korygowanie ceny średniej.
• Podejście dochodowe – opiera się dyskontowaniu oczekiwanych przyszłych przepływów pieniężnych.
• Podejście mieszane – można uwzględnić np. średnią wycen z obu powyższych podejść.

Rynek nieruchomości w miastach jest bardzo duży, tj. występuje duża liczba transakcji. Pozawala to na porównanie nieruchomości wycenianej o znanych cechach ze zbiorem co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Poniżej jest przykładowa lista głównych cech oraz wag uwzględnianych w współczynniku korygującym.

W związku z powyższym do wyceny nieruchomości najczęściej stosuje się metodę porównawczą opartą o korygowanie ceny średniej. Polega to na wycenie nieruchomości poprzez korektę średniej ceny z przyjętego zbioru na podstawie oceny cech pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.

Źródłami danych do wyceny nieruchomości metoda korygowania ceny średniej są:

• Informacje o aktualnych cenach nieruchomości mieszkalnych o atrybutach porównywalnych do atrybutów nieruchomości wycenianej, na podstawie umów sprzedaży objętych aktami notarialnymi.
• Dokumenty i zestawienia odnoszące się do stanu prawnego, eksploatacyjnego i ekonomicznego nieruchomości udostępnione przez zamawiającego.
• Dokonane przez rzeczoznawcę oględziny i ustalenia szczegółowe w miejscu lokalizacji nieruchomości.

Wycenę nieruchomości poprzez operat szacunkowy może wykonać tylko kwalifikowanych rzeczoznawca majątkowy. Zaletą jest oczywiście profesjonalizm rzeczoznawcy majątkowego potwierdzony certyfikatem i wpisem do centralnego rejestru. Wadą jest właśnie to, że… tylko rzeczoznawca majątkowy może wykonać operat szacunkowy. Istotnie ogranicza to dostęp do takiej wyceny będąc inwestorem chcącym jak najlepiej oszacować wartość nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Kolejną zaletą w przypadku nieruchomości mieszkalnych w miastach jest stosowanie metody porównawczej z korygowaniem średniej ceny. Metoda ta bazuje na średnich cenach transakcyjnych oraz podlega korekcie w zależności od jakości / stanu technicznego naszego mieszkania.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI – MAPY CIEPŁA

Szybki dostęp do aktualnych cen nieruchomości na rynku jest czymś na czym bardzo zależy inwestorowi. Mapy ciepła pozwalają na szybką ocenę szerokiego rynku średnich cen nieruchomości dla danego miasta.

Swego czasu sam zbierałem dane ofertowe cen nieruchomości za pomocą web scraping’u. Przestałem to robić, kiedy już kupiłem nieruchomość na wynajem. Oprócz gromadzenia aktualnych średnich cen ofertowych nieruchomości, w bardzo łatwy sposób mogłem filtrować i przeglądać oferty mieszkań w swojej bazie danych.

Problemem jednak w tego typu wycenach nieruchomości jest dostępność danych oraz ich częstotliwość aktualizacji. Na stronie miasta Warszawy ostatnio dostępne ceny transakcyjne nieruchomości pochodzą z 2020 r. Przy aktualnych warunkach rynkowych w 2022 r. ceny z 2020 r. wydają się „trochę” nieaktualne.

Link do mapy ciepła cen transakcyjnych nieruchomości w Warszawie.

Poniżej znajduje się przykładowe zdjęcie średnich cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w Warszawie. Ostatnie dostępne dane są z 2020 r. zarówno dla rynku wtórnego oraz pierwotnego. Stronę prowadzi Urząd m. st. Warszawy. Jako ciekawostkę zestawiłem średnie ceny rynku wtórnego z 2013 r. oraz 2020 r.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI – ON-LINE

W internecie można znaleźć strony internetowe, które oferują wycenę na podstawie lokalizacji mieszkania oraz kilku głównych parametrów. Poniżej przedstawiam najważniejsze informacje dla najbardziej popularnych wycen nieruchomości on-line, jednej strony płatnej oraz jednej strony bezpłatnej.

• urban.one – wycena nieruchomości płatna

Wycena nieruchomości odbywa się za pomocą modeli matematyczno-statystycznych opartych przede wszystkim o transakcyjne ceny sprzedaży mieszkań (jak podaje portal jest to baza kilku mln transakcji). Koszt wyceny nieruchomości on-line to 39 PLN. Do wyceny nieruchomości brane są pod uwagę następujące parametry, szczegóły na załączonym obrazku poniżej:

• Lokalizacja.
• Powierzchnia, w tym liczba pokoi.
• Standard mieszkania.
• Rodzaj budynku.
• Informacje dodatkowe jak garaż, balkon, piwnica, winda, jasna kuchnia.

• sonarhome.pl – wycena nieruchomości bezpłatna

SonarHome.pl wycenia nieruchomości na podstawie ofertowych cen mieszkań, które są gromadzone z portali ogłoszeniowych. Do wyceny nieruchomości brane są pod uwagę takie same parametry jak w urban.one, szczegóły na załączonym obrazku poniżej.

Główna różnica pomiędzy wycenami on-line a wyceną rzeczoznawcy majątkowego to wizja lokalna nieruchomości. Podczas takiej wizji rzeczoznawca zapoznają się z szeregiem informacji by w rezultacie oszacować cenę nieruchomości. Wizja lokalna uwzględnia np. indywidualne wykończenie nieruchomości oraz rozkład i funkcjonalność.

Natomiast dzięki technologii, automatycznym dostępie do danych oraz szybkości analizy, poglądową wycenę nieruchomości urban.one oraz sonarhome.pl można wykorzystać już na etapie poszukiwania mieszkania do zakupu.

Należy wspomnieć o jeszcze jednej wadzie. Chodzi o to, że modele stosowane przez wyceniarki on-line są dla użytkownika czarną skrzynką (ang. black box). Użytkownik nie ma żadnej wiedzy na temat działania oraz postaci stosowanego modelu. Najprościej mówiąc, nie wiemy czy te modele mają sens. Aczkolwiek jak przeczytacie dalej, wyceniarki on-line dają porównywalne wyniki z innymi metodami, więc można je traktować jako dobre przybliżenie.

WYCENA NIERUCHOMOSCI – KAWALERKA

Jestem właścicielem nieruchomości na wynajem typu kawalerka w Warszawie przy ul. Grójeckiej. Zobaczmy jakie uzyskamy wyceny nieruchomości stosując metodę przychodową, wyceniarkę sonarhome.pl oraz urban.one. Operat szacunkowy planuję wykonać dopiero za 1Y lub 2Y.

Nieruchomość ma powierzchnię 40 m2, kupiłem ją w 2019 r. za 372.500 PLN, przy czym mieszkanie było do generalnego remontu. Na remont przeznaczyłem 91.577 PLN, kwota ta uwzględnia wszystkie materiały oraz koszty robocizny. Pozostałe koszty pokrywające wszystkie podatki, prowizje oraz koszty transakcyjne to koszt 15.413 PLN. Łącznie daje to kwotę zakupu nieruchomości w wysokości 479.491 PLN.

1) WYCENA NIERUCHOMOŚCI – SONARHOME.PL

Portal sonarhome.pl wycenia moją nieruchomość na 524.520 PLN co daje cenę za m2 w wysokości 13.113 PLN.

2) WYCENA NIERUCHOMOŚCI – URBAN.ONE

Portal urban.one wycenia moją nieruchomość na 501.360 PLN co daje cenę za m2 w wysokości 12.534 PLN. PLN.

Widać tutaj główną różnicę pomiędzy portalem urban.one oraz sonarhome.pl. Urban.one używa cen transakcyjnych natomiast sonarhome.pl używa cen ofertowych.

Wycena nieruchomości wykonana przez sonarhome.pl jest o 4,6% wyższa niż wycena nieruchomości wykonana przez urban.one. Jako porównanie w kwartalnych raportach NBP można zobaczyć odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej dla nieruchomości w Warszawie na rynku pierwotnym w wysokości 20,2% (strona 33 raportu, Tabela 16 Średnie ceny mkw. mieszkań na RW w Warszawie).

3) WYCENA NIERUCHOMOŚCI – METODA PRZYCHODOWA

Na potrzeby wyceny nieruchomości metodą przychodową przyjąłem następujące założenia przy kosztach miesięcznych na poziomie 600 PLN (średnie koszty miesięczne w okresie 2 lat wynoszą 580 PLN):

• Scenariusz optymistyczny:
  • Prawdopodobieństwo – 10%
  • Cena – 3.400 PLN (ekwiwalent 850 PLN * 4 pokoje)
  • Okres najmu – 12 miesięcy
  • Oczekiwana rentowność – 5%
• Scenariusz bazowy:
  • Prawdopodobieństwo – 60%
  • Cena – 3.000 PLN (ekwiwalent 750 PLN * 4 pokoje)
  • Okres najmu – 11 miesięcy
  • Oczekiwana rentowność – 5%
• Scenariusz pesymistyczny:
  • Prawdopodobieństwo – 30%
  • Cena – 2.700 PLN (ekwiwalent 650 PLN * 4 pokoje)
  • Okres najmu – 10 miesięcy
  • Oczekiwana rentowność – 5%

Od lipca wynajmuje swoją nieruchomość za 3.400 PLN przy umowie na czas określony 2Y. W ostatnim roku wynajmowałem nieruchomość w przedziale 2.700 PLN – 3.100 PLN. Powyższe poziomy ceny są wysokie, aczkolwiek realne. Muszę od razu zaznaczyć, że sposób dojścia do takich cen najmu to jest temat na odrębny wpis. Postaram się poruszyć tą kwestię w dedykowanym wpisie typu case study o nieruchomości na Grójeckiej.

Średnia ważona cena nieruchomości wynosi 504.000 PLN, co daje średnią cena za m2 w wysokości 12.600 PLN. Zakres cen wynosi od 400.000 PLN w scenariuszu pesymistycznym aż do 672.000 PLN w scenariuszu optymistycznym.

Przyjmując oczekiwaną stopę zwrotu na poziomie 6% średnia ważona cena nieruchomości wyniosłaby już 420.000 PLN, czyli aż 84.000 PLN mnie niż przy oczekiwanej stopie zwrotu na poziomie 5%. Daje to średnią cena za m2 w wysokości 10.500 PLN. Zakres cen wynosi od 333.333 PLN w scenariuszu pesymistycznym aż do 560.000 PLN w scenariuszu optymistycznym.

Gdybym miał dzisiaj wystawić swoją nieruchomość na sprzedaż to myślę, że wystawiłbym ogłoszenie z kwotą w przedziale 530.000 PLN – 540.00 PLN. W ogłoszeniu podkreślałbym to jak nieruchomość dobrze się wynajmuje, tj. uzyskuje wysoką cenę najmu oraz poziom pustostanu w okresie ostatnich 3 lat jest bliski zeru (nawet w okresie COVID).

PODSUMOWANIE

Każdy rodzaj wyceny nieruchomości ma swoje wady i zalety. Warto być świadomym różnych metod wyceny nieruchomości oraz nie ograniczać się tylko do jednej metody. Tym bardziej z perspektywy inwestora ważne jest, aby potwierdzić daną cenę na kilka sposobów. Im więcej metod potwierdza daną cenę tym lepiej.

Jednak świat nie jest idealny. Co zrobić, jeżeli różne metody wyceny nieruchomości wskazują na zupełnie inne poziomy cen, czyli rozstrzał wycen nieruchomości jest duży? W takim przypadku uzyskane informacje trzeba przyjąć jako możliwy zakres ceny, w którym się poruszamy. Trzeba być świadomym, że ustalenie finalnej ceny nie jest prostym zadaniem.

Jeżeli możliwy zakres ceny jest bardzo szeroki to trzeba dodatkowo dokonać analizy jakościowej nieruchomości (którą tak naprawdę zawsze warto wykonać). Poniżej przedstawiam przykładowe obszary do oceny jakościowej nieruchomości:

• Dostępność komunikacji miejskiej.
• Połączenia komunikacyjne z innymi dzielnicami miasta.
• Czas dojazdu do centrum.
• Dostępność kluczowych obiektów publicznych w zależności od grupy docelowej, np. studentów interesuje odległość od uczelni, rodzinę z dzieckiem interesuje dostępność terenów zielonych oraz szkół.
• Mieszkanie ciche (od strony ogródka) czy głośne (od strony ulicy).
• Układ oraz funkcjonalność nieruchomości.
• Posiadanie garażu (naziemny, podziemny) / balkonu / piwnicy.
• Czy dzielnica rozwija się (nowe sklepy, budynki, biura, etc.) czy wyludnia.
• Jakość zastosowanych materiałów w mieszkaniu.

PLIK EXCEL

Poniżej załączam plik MS Excel, który zawiera wycenę nieruchomości metodą przychodową z poniższą zakładką:

• WYCENA – wycena nieruchomości w zależności od przyjętych parametrów w scenariuszu.

POBIERZ KALKULATOR – NIERUCHOMOŚĆ WYCENA