Finanse osobiste – czynsz za mieszkanie vs inflacja [Excel]

WSTĘP

Spotkała mnie bardzo ciekawa i zapewne niezbyt częsta sytuacja w panujących czasach. 29 grudnia 2022 r. wspólnota mieszkaniowa wysłała maila do mieszkańców, w której informuje o powodach wzrostu czynszu za mieszkanie (media, energia elektryczna, ochrona, utrzymanie, sprzątanie, etc.) oraz oczywiście przywołując inflację na poziomie 17,4%. W związku z tym od 1 stycznia 2023 r. możemy spodziewać się wyższego czynszu za mieszkanie. Poniżej jest tylko wstęp z całego 5 stronicowego pisma od wspólnoty mieszkaniowej.

30 grudnia 2022 r. otrzymuje maila od księgowego z nową stawką czynszu za mieszkanie. Byłem bardzo zaskoczony wysokością mojego czynszu od 2023 r., ponieważ… mój czynsz za 2023 r. jest niższy niż czynsz za 2022 r.:

• 1035 PLN – czynsz za 2022 r.
• 927 PLN – czynsz za 2023 r.

Życie naprawdę potrafi zaskakiwać (pozytywnie), nie spodziewałem się niższego czynszu w takim otoczeniu makroekonomicznym. Z czego wynika taka sytuacja? Oczywiście cena poszczególnych kategorii czynszu za mieszkanie wzrosła. Okazało się jednak, że spółdzielnia w końcu zaktualizowała moje zużycie mediów i to właśnie nowe zużycie spowodowało, że łącznie czynsz za 2023 r. jest niższy niż za 2022 r.

Wszystkie szczegóły mojego czynszu znajdziesz poniżej, standardowo plik Excel znajduje się na końcu wpisu.

CZYNSZ ZA MIESZKANIE

Najpierw spójrzmy na czystą faktologię, czyli zrzuty ekranów mojego czynszu za mieszkanie w 2022 r. oraz 2023 r., potem wszystko zbiorę w zgrabną tabelkę i dokonamy szybkiej analizy zmian oraz wpływu.

2022 ROK

Zobaczmy, jak prezentuje się mój czynsz za mieszkanie w 2022 r. Pomimo jego wysokiej wartości nominalnej w kwocie 1035 PLN, w przeliczeniu na m2 wypada już całkiem nieźle, bo wynosi 10,9 PLN. Drobna uwaga, poniżej wspólnota podaje 99,4 m2 jako metraż mieszkania, jednakże ten metraż uwzględnia także komórki lokatorskie. W rzeczywistości mieszkanie ma ok. 95 m2 i taki metraż przyjmuje do wyznaczenia wartości czynszu za m2.

2023 ROK

Czynsz za mieszkanie w 2023 r. przedstawia poniższy zrzut ekranu. Czynsz w wysokości 927 PLN daje ok. 9,8 PLN / m2, osobiście uznaje czynsz poniżej 10 PLN / m2 za niski.

PORÓWNANIE 2022 VS 2023

Aby ułatwić porównanie obu lat zacznijmy od prostego wykresu, na którym widać kwotę opłat poszczególnej kategorii czynszu w podziale na lata. Jak widać opłaty zmalały w kategorii:

• Centralne ogrzewanie – opłata zmienna, spadek o 19%.
• Podgrzanie wody, spadek o 31%.
• Zimna woda i odprowadzanie ścieków, spadek o 53%.

Teraz dla ułatwienia zestawmy te liczby w jedną zgrabną tabelkę i po krótce ją przeanalizujmy. ILOŚĆ to oczywiście liczba jednostek jakie zużywam dla danej kategorii, CENA to wartość opłat za jedną jednostkę dla danej kategorii, RAZEM to jest iloczyn ILOŚĆ i CENA. Wszystko to jest jeszcze przedstawione w podziale na lata oraz podałem względną zmianę pomiędzy 2022 r. oraz 2023 r. w kolumnie RATIO.

Jak się okazuje sama cena opłaty wzrosła, póki co w dwóch kategoriach:

• Centralne ogrzewanie – opłata zmienna, wzrost o 55%.
• Podgrzanie wody – wzrost o 58%.

Pomimo, że wspólnota informuje o wzroście opłat dla kategorii „Utrzymanie nieruchomości wspólnej”, to stawka ta nie została jeszcze oficjalnie wprowadzona (chyba wymaga przegłosowania przez mieszkańców, jednakże nie doczytałem pisma od wspólnoty).

Moje zużycie spadło dla następujących kategorii:

• Centralne ogrzewanie – opłata zmienna, spadek o 48%.
• Podgrzanie wody, spadek o 56%.
• Zimna woda i odprowadzanie ścieków, spadek o 53%.

Na pierwszy rzut oka spadek opłaty za kategorię „Centralne ogrzewanie” może wydawać się nieintuicyjny. Zużycie zmalało o 48% ale cena wzrosła o 55%. Niby cena wzrosła bardziej niż zużycie, jednakże matematyka działa prawidłowo, bowiem spadki są bardziej istotne.

To tak jak na giełdzie z ceną akcji, jak cena najpierw spadnie o 10%, to nie wystarczy wzrost ceny tylko o 10% aby cena wróciła do poziomu przed spadkami. Wzrost musi być większy niż spadki. Rozpatrzmy prosty przykład dla ceny akcji równej początkowo 100 PLN. Cena po spadku oraz wzroście o 10% będzie finalnie wynosić 99.

100 * (1 + 10%) * (1 – 10%) = 99

Tak więc istotna jest następująca relacja, którą można zapisać w poniższy sposób. Relacja ta powie nam czy finalnie mamy do czynienia ze wzrostem lub spadkiem.

(1 + WZROST) * (1 – SPADEK) – 1

W moim przypadku dla kategorii „Centralne ogrzewanie” wygląda to następująco na liczbach, co widać także w tabeli w kolumnie RATIO w sekcji RAZEM, spadek o 19%.

(1 + 55%) * (1 – 48%) – 1 = -19%

SYMULACJA

Zrobiłem jeszcze prostą symulację polegającą na przeliczeniu mojego potencjalnego czynszu w 2023 r. wykorzystując wyższe zużycie na podstawie 2022 r. oraz wyższe ceny na podstawie 2023 r. Symulacja w porównaniu do poprzedniego i bieżącego roku wygląda następująco:

• Rok 2022 – czynsz 1.035 PLN, co daje 10,9 PLN / m2.
• Rok 2023 – czynsz 927 PLN, co daje 9,8 PLN / m2.
• Symulacja (ceny 2023, zużycie 2022) – czynsz 1.154 PLN, co daje 12,1 PLN / m2.

Czynsz w 2023 r. spadł o ok. 10% względem czynszu w 2022 r. Potencjalny czynsz wyliczony w symulacji wzrósłby o ok. 11% względem czynszu w 2022 r.

PODSUMOWANIE

Nowy rok rozpocząłem bardzo pozytywnym zaskoczeniem. W otoczeniu makroekonomicznym rosnącej inflacji oraz rosnących stóp procentowych mój czynsz za mieszkanie zmniejszył się o ok. 10%. Głównym powodem była aktualizacja zużycia poszczególnych kategorii czynszu. Warto powtórzyć, że dobre nawyki finansowe to nie tylko racjonalne gospodarowanie finansami, ale także racjonalne zachowania na co dzień. Poniżej kilka przykładów, które każdy może wdrożyć od razu:

• Używanie prysznica zamiast wanny.
• Jak korzystamy z prysznica to bez długich posiedzeń.
• Zamiast rozpoczynać grzanie to warto najpierw założyć bluzę i skarpetki.
• Jak wietrzymy to krótko i intensywnie.
• Pralkę i zmywarkę uruchamiamy jak jest pełna.

Na szczęście posiadam całkiem dobrze ocieplone mieszkanie i włączamy ogrzewanie praktycznie tylko na noc. Zdaje sobie sprawę, że to bardzo indywidualna sprawa, aczkolwiek znam mieszkania, w których w zimę można by chodzić w krótkich spodenkach.

Przypomnę, że oprócz inflacji podawanej przez GUS w skali całego kraju warto także orientacyjnie znać swoją osobistą inflację. Moja osobista inflacja wynosiła mniej więcej połowę tej podawanej przez GUS. Zestawmy teraz kilka liczb o inflacji od ogółu do szczegółu:

• 16,6% – wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych w grudniu 2022 r. w porównaniu z analogicznym miesiącem poprzedniego roku, czyli inflacja liczona przez GUS na poziomie całego kraju. To ta wartość jest oczywiście podawana i mielona w mediach.
• 22,6% – wzrost cen w ramach kategorii „Użytkowanie mieszkania lub domu i nośniki energii” liczony przez GUS. Jest to druga największa kategoria inflacji (po kategorii „Żywność i napoje bezalkoholowe”), jej waga wynosi 19,3% w 2022 r.
• 14,9% – wzrost cen w ramach kategorii „Użytkowanie mieszkania lub domu i nośniki energii” liczona przez GUS po wyłączeniu cen gazu oraz opału. Policzyłem to w sposób uproszczony jako zwykłą średnia wszystkich podkategorii w ramach kategorii „Użytkowanie mieszkania lub domu i nośniki energii”. Niestety nie mogłem się doszukać poszczególnych wag na stronie GUS, aczkolwiek skala błędu powinna być nieduża.
• 11,5% – moja osobista inflacja w ramach „Użytkowanie mieszkania lub domu i nośników energii” w wariancie wyższego zużycia za 2022 r. oraz wyższych cen w 2023 r.
• -10,4% – moja osobista inflacja w ramach „Użytkowanie mieszkania lub domu i nośniki energii”. Drobne zastrzeżenie, ta liczba odnosi się tylko do czynszu płatnego do spółdzielni mieszkaniowej. Nie uwzględnia to energii elektrycznej, aczkolwiek jeszcze przez jakiś czas mam stałą cenę w ramach dwuletniej umowy.

Powyższe liczby dobrze obrazują, dlaczego warto dobrze znać swój budżet domowy, mieć dobre nawyki finansowe, nawyki racjonalnego gospodarowania „się” oraz gospodarowania posiadanymi rzeczami.

PLIK EXCEL

Poniżej załączam plik MS Excel, który przedstawia wszystkie dane opisane w niniejszym wpisie.

POBIERZ PLIK EXCEL – CZYNSZ ZA MIESZKANIE